一、案例

我们接受委托，对深圳某宗地在建工程支出进行审计，该宗地已经动工开发，已停工多年，在审计过程中我们发现该宗地项目在深圳发改委备案投资金额远远小于该宗地项目工程造价预算书的金额，那么，在现行的《闲置土地处置办法》下，总投资额是按以发改委备案投资金额还是工程造价预算书的金额作为判定依据呢？

二、案例分析

要解答上述问题，我们从什么是闲置土地、投资项目管理种类、项目总投资额的确认及认定为大家进行逐一剖析。

（一）什么是闲置土地？

根据中华人民共和国国土资源部令第53号《闲置土地处置办法》规定，第二条本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

（二）投资项目管理种类

目前我国对于投资项目的管理主要施行审批制、核准制和备案制。审批制适用于政府投资项目主要政府采取直接投资方式、资本金注入方式投资的项目；核准制主要企业投资关系国家安全、涉及全国重大生产力布局、战略性资源开发和重大公共利益等项目，实行政府核准管理，投资项目（参照国发〔2016〕72号国务院关于发布政府核准的投资项目目录）；对政府投资项目以及企业投资《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行采用备案制。

（三）项目总投资额确认

项目总投资额主要组成如下：

1．土地征收及拆迁安置补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等;

2．前期工程费，包括项目包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘需费用和“三通一平”等土地开发费用；

3．建安工程费，是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等；

4．基础设施费，又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算；

5．公共配套设施费，主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；

6．开发期间接费，指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等费用。

需注意投资额在闲置土地认定中需剔除国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

（四）项目总投资额的认定

针对备案制下的投资总额，由于该制度下企业应当对备案项目信息的真实性负责，但实际企业在备案项目过程中存在企业在缺乏可行性研究及项目预算的情形下按自行预估值填列，导致备案总投资额与实际投资额存在较大差异，从而使备案投资额可信度缺失，针对该情形，由于暂无明备案制总投资额的法律法规明文规定，在备案总投资额认定中可参照环政法〔2018〕85号《生态环境部发展改革委关于生态环境执法中建设项目“总投资额”认定问题的指导意见（试行）》规定有下列情形之一的建设项目，有关行使行政处罚权的主管部门可以委托工程咨询单位、资产评估机构、会计师事务所等专业机构进行评估确定其总投资额：（一）备案的项目总投资额与实际情况存在明显差异的。地方有关行使行政处罚权的主管部门可以根据实际情况，探索采取要求建设单位有关责任人出具证明文件、第三方询价等方式对建设项目总投资额进行认定。以及根据国务院令第673号《企业投资项目核准和备案管理条例》第十四条规定已备案项目信息发生较大变更的，企业应当及时告知备案机关。

综上所述，备案总投资额与实际投资额存在较大差异时，可以委托第三方专业机构评估确定其总投资额，然后向备案机关进行备案，经济鉴定机构以新备案的总投资额作为闲置土地的参考依据。

三、法律依据

1.闲置土地处置办法(中华人民共和国国土资源部令第53号)

2.政府投资条例（中华人民共和国国务院令第712号）

3.企业投资项目核准和备案管理条例（国务院令第673号）

4.国务院关于发布政府核准的投资项目(国发〔2016〕72号)

5.国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）

6.生态环境部发展改革委关于生态环境执法中建设项目“总投资额”认定问题的指导意见（试行）》（环政法〔2018〕85号）

7. 企业会计准则